O Paraná é o
vice-campeão nacional no número de estabelecimentos rurais que possuem terras
arrendadas. Dos 305.115 estabelecimentos agropecuários existentes no território
estadual, 41.432 (13,6%) possuem esse tipo de contrato. Em números absolutos, o
Estado só perde para o Rio Grande do Sul, com 56.651 propriedades arrendadas.
Os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), de 2017,
mostram a importância dessa prática. Mas é preciso tomar cuidado na hora de
firmar os contratos que regem essa modalidade tão comum de uso da terra no
campo.
Um dos
aspectos mais importantes nesse tipo de negociação, mas nem sempre tratado com
a devida atenção, é a questão ambiental. É importante entender, na hora de
fechar os termos do contrato, que a situação encontrada em relação ao meio
ambiente deve ser mantida como está. “Possíveis problemas que surjam no período
de vigência do contrato vão recorrer de acordo com o que estiver descrito no
contrato. Portanto é importante estar bem claro os deveres ambientais do
arrendatário. Isso vale inclusive para autuações e multas que possam vir a ser
aplicadas”, alerta Carla Beck, técnica do Departamento Técnico Econômico (DTE)
da FAEP.
Portanto, uma
atenção extra é necessária envolvendo essa temática, que tem uma grande
relevância na economia estadual e um reflexo direto na vida de proprietários e
arrendatários. “É recomendável criar um tópico no contrato excluindo da
responsabilidade ambiental com cláusulas específicas. Hoje, até mesmo os bancos
estão exigindo a previsão de aspectos relacionados à proteção ambiental nesses
documentos”, completa a técnica.
Carla lembra
também que existem duas formas de o proprietário responder por possíveis
problemas ambientais: subjetiva e objetiva. A objetiva é quando ou não está prevista
no contrato a responsabilidade do arrendatário ou quando não se tem contrato.
Neste último caso, então, o dono passa a responder imediatamente e de forma
direta. A subjetiva ocorre se houver estabelecido um contrato e quem arrenda
não cumprir com suas obrigações. Ainda assim, o dono da terra é corresponsável.
Por isso, as
obrigações precisam estar bem estabelecidas no contrato, porque se houver
qualquer desmate ou outra atitude ilícita, é possível acionar meios judiciais,
se for o caso. “Além disso, é preciso de atenção ao fato de que mesmo com a
terra arrendada, isso não pode impedir o dono de ir até o local para verificar
se está tudo certo em relação às exigências legais nas mais diversas áreas”,
recomenda a técnica.
Em suma, é
preciso incluir no contrato que o arrendatário irá assumir toda e qualquer
responsabilidade, seja das ordens cível, criminal ou administrativa perante os
órgãos públicos pela atividade exercida que venha causar danos ao meio ambiente
e ao solo. Lembrando que isso não quer dizer que ele não vai responder
solidariamente, mas que está se resguardando em relação à parte que lhe cabe no
contrato.
Solos
As mesmas
precauções valem para a questão dos solos, tão importantes para qualquer
atividade agrícola. É determinante observar que se estabeleçam mecanismos em
relação à conservação de solo. “Isso quer dizer que o proprietário precisa
descrever de forma clara no documento as condições atuais e o que espera como
boas práticas que sejam cumpridas no local no tempo de vigência do contrato. O
zelo serve para que ambos os lados estejam protegidos em termos de conservação
e que a relação seja justa”, aconselha Werner Hermann Meyer Junior, técnico da
FAEP e integrante da secretaria executiva do Programa Integrado de Conservação
de Solo e Água do Paraná (Prosolo).
Por outro
lado, quem vai arrendar precisa se informar das condições da propriedade como
um todo antes de fechar o negócio. Entre os itens obrigatórios de pesquisa
estão se há algum passivo ambiental e se de alguma maneira ele pode ser
prejudicado por isso. “Um cuidado que é fundamental é que se vistorie toda a
propriedade, que se verifique a documentação, se o CAR e todas as demais
obrigações e procedimentos burocráticos estejam em dia”, completa Meyer.
Ao
arrendatário cabe ainda passar ao dono qualquer dano que tenha ocorrido na
propriedade. Supondo que tenha acontecido um incêndio acidental numa
propriedade em uma área destinada à conservação, por exemplo, o proprietário
precisa ser imediatamente comunicado. “Mesmo em condições não intencionais, o
arrendatário e o proprietário são responsáveis por tomar todas as medidas
cabíveis para lidar com essa determinada circunstância”, comenta Meyer.
Dica
Para efeitos
do imposto de renda, o rendimento recebido pelo arrendador pessoa física é
tributado como rendimentos de aluguéis (recolhimento no mês de recebimento
através do carnê-leão).
Dúvidas
Para mais
orientações ou a resposta a dúvidas sobre contratos, basta procurar o sindicato
rural local.
Perguntas e respostas:
Além dos
procedimentos apontados até aqui, outras ações são necessárias do ponto de
vista legal. Por isso, o Boletim Informativo traz abaixo algumas perguntas e
respostas, preparadas por Eleutério Czornei, técnico do Departamento Jurídico
da FAEP, para tirar as principais dúvidas sobre o assunto.
BI: O que é arrendamento?
EC: A
definição de arrendamento está previsto no artigo 3º do decreto 59.566/1966 que
regulamentou o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e estabelece que arrendamento:
“é um contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do
mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o
objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária,
agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel,
observados os limites percentuais da Lei.”
Qual a diferença de contrato de
arrendamento e de contrato de parceria?
Resumidamente,
a principal diferença reside na forma de remuneração:
Arrendamento
o valor da remuneração é fixo (preço certo, líquido e predeterminado) e
independe dos riscos ou do lucro do arrendatário.
Na parceria
existe a partilha dos lucros ou prejuízos havidos nas proporções que
estipularem (observados os limites percentuais previstos no Estatuto da Terra).
Quais cláusulas são obrigatórias nos
contratos rurais?
Além das
cláusulas de respeito ao meio ambiente e dos recursos naturais, o artigo 13º do
Decreto 59.566 estabelece como cláusulas obrigatórias:
a) É proibido
o arrendatário renunciar aos seus direitos garantidos pela Lei;
b) Os prazos
mínimos;
c)
Observância de práticas agrícolas para os vários tipos de exploração intensiva
ou extensiva (fixadas em decretos);
d) As bases
de renovação;
e) Causas de
extinção e rescisão do contrato;
f) O direito
e formas de indenização de benfeitorias realizadas;
g) Cláusula
de conservação, de restituição, ou indenização de benfeitoria entregue pelo
arrendador ao arrendatário;
O pagamento do arrendamento pode ser em
produtos? (artigo 13- III e art. 18 decreto)
A redação do
artigo 18 do Decreto é bem claro nesta questão, vejamos: “O preço do
arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu
pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos
cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial,
equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.
Parágrafo
único: é vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou
produtos, ou seu equivalente em dinheiro.”
Cuidados também valem para compra e venda
A
responsabilidade ambiental também deve constar expressamente nos contratos de
compra e venda. Questões ambientais, de solos, ou qualquer outra pendência
relacionada são incluídas na hora da compra. Ou seja, quem adquire está
assumindo o ônus e o bônus. No caso de se comprar uma área que foi desmatada,
na verdade, se o proprietário anterior não recuperou as áreas necessárias, o
novo dono assume o passivo ambiental e é quem terá que arcar com os custos.
Isso vale não só para obrigações ambientais, mas também para recomposição de
áreas degradadas.
Portanto, na
hora de comprar determinada área também é preciso fazer a mesma verificação que
seria feita para arrendar. É recomendável fazer um laudo agronômico, apontando
as condições da propriedade no momento de compra ou arrendamento. Este é um
instrumento importante a compor o contexto, demonstrando as condições de
recebimento e de entrega da propriedade. Lembrando que nada impede que o
interessado adquira uma propriedade com algum passivo ambiental, porém deve-se
avaliar se o custo de recuperação e regularização viabiliza a compra ou
arrendamento.
Leis a serem consideradas na formulação dos
contratos
Lei Federal
12.651 de 2012 (Código Florestal)
Lei Estadual
8.014 de 1984 (de Solos)
Lei Federal
4.504 de 1964 (Estatuto da Terra)
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Fonte: Sistema FAEP
